Acheter un appartement déjà loué peut représenter une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers. Toutefois, cette opération comporte des avantages et des inconvénients qu’il convient d’analyser avant de se lancer.
Les avantages d’acheter un appartement déjà loué
1. Un revenu locatif immédiat
L’un des principaux atouts de l’achat d’un bien déjà loué est la perception immédiate de loyers. Contrairement à un bien vide, vous n’avez pas besoin de rechercher un locataire, ce qui réduit le risque de vacance locative et assure une rentabilité rapide.
2. Une visibilité sur la rentabilité
En acquérant un bien loué, vous avez accès à l’historique des loyers. Cela permet d’évaluer plus précisément la rentabilité de l’investissement et de s’assurer que le loyer est en adéquation avec le marché local.
3. Des démarches simplifiées pour les dispositifs fiscaux
L’achat d’un bien loué peut faciliter l’accès à certains dispositifs fiscaux, notamment en matière de location meublée ou via le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). De plus, dans certains cas, les frais de notaire peuvent être réduits, car ils sont calculés sur le prix d’achat global, y compris le bail en cours.
Les inconvénients à considérer
1. Une liberté limitée sur le choix du locataire
Lorsque vous achetez un bien occupé, vous héritez automatiquement du locataire en place. Si ce dernier ne correspond pas à votre cible idéale (par exemple, si vous préférez louer en meublé à des étudiants mais que le bien est occupé par une famille), vous devrez attendre la fin du bail pour envisager un changement.
2. Des contraintes liées au bail en cours
En France, le bail d’habitation est très protecteur pour le locataire. Vous ne pouvez pas expulser ce dernier avant la fin du bail sans motifs légaux (comme un congé pour vente ou pour reprise personnelle, sous conditions strictes). De plus, la révision du loyer est encadrée par la loi, notamment dans les zones tendues.
3. Une éventuelle décote à l’achat
Un bien loué est souvent vendu avec une légère décote par rapport à un bien libre. Cette décote peut être un avantage si vous cherchez un investissement locatif, mais elle peut également représenter un frein si vous envisagez une revente rapide ou une occupation personnelle du bien.
Alors, est-ce une bonne idée ?
L’opportunité d’acheter un appartement déjà loué dépend avant tout de vos objectifs d’investissement :
- Pour un investissement locatif pur, c’est souvent une bonne option, à condition de bien étudier le bail en cours, la solvabilité du locataire et la conformité du loyer au marché.
- Pour un achat destiné à devenir une résidence principale ou secondaire, cela peut être plus compliqué. Vous devrez patienter jusqu’à la fin du bail ou négocier un départ anticipé avec le locataire, ce qui n’est pas toujours évident.
En conclusion, acheter un bien déjà loué peut être judicieux pour un investisseur avisé, mais cette opération nécessite une analyse rigoureuse du bail, du locataire et du marché locatif local. Un accompagnement par un professionnel de l’immobilier peut également être précieux pour éviter les pièges potentiels et optimiser cet investissement.
