| Les textes et amendements pleuvent, aussitôt adoptés, aussitôt réfusés… Ce qu’il faut retenir : Le projet de loi finance pour 2025 s’annonce dense et potentiellement impactant pour les secteurs de l’immobilier et du logement, dans un contexte de rigueur budgétaire et de tensions économiques. Les réformes envisagées sont attendues avec appréhension par les professionnels et les particuliers, les premiers espérant des mesures pour relancer une construction en crise, et les seconds, des solutions pour accéder à un logement abordable. Voici les grandes lignes des réformes probables : |
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| Fiscalité des locations meublées Les propriétaires de logements meublés bénéficient de deux options pour leur imposition : le régime forfaitaire (« micro-BIC ») et le régime réel, qui, bien que plus complexe, offre des avantages fiscaux significatifs. Cependant, ce dernier est désormais considéré comme excessivement favorable.Afin de réduire son attrait, le projet de loi finance 2025 propose une réforme importante : intégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Actuellement exclus, ces amortissements viendraient diminuer le prix d’achat initial, entraînant une augmentation de la plus-value imposable. Cette mesure entrerait en vigueur pour toutes les ventes conclues à partir du 1ᵉʳ janvier 2025. Le LMNP au micro-BIC : une fiscalité plus lourde pour les meublés de tourisme dès 2025Pour limiter l’impact des meublés de tourisme sur le marché locatif, les autorités renforcent la fiscalité applicable aux locations de vacances.Changements pour les locations touristiques non classées En 2024, les revenus des meublés non classés bénéficient encore d’un abattement fiscal de 50 %. Cependant, dès 2025, cet abattement sera réduit à 30 % et ne s’appliquera que dans la limite de 15 000 € de recettes (contre 77 700 € actuellement).Au-delà de 15 000 € annuels, le régime réel deviendra obligatoire, impliquant la tenue d’une comptabilité précise. Les bailleurs concernés, plus nombreux avec l’abaissement du seuil, devraient dès à présent consulter un comptable pour se préparer à ces nouvelles obligations et éviter les complications lors de la déclaration des revenus. |
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| MaPrimeRénov’ 2025 : un budget réduit au détriment des rénovations MaPrimeRénov’, principale aide pour financer la rénovation énergétique des logements, y compris locatifs, voit son budget 2025 considérablement diminué. Bien que le gouvernement réaffirme son ambition écologique, cette réduction compromet le soutien aux travaux indispensables pour améliorer les performances énergétiques.Le détail de la réforme reste incertain. Parmi les hypothèses envisagées : une baisse du montant alloué par foyer, l’exclusion des ménages les plus aisés ou une concentration des aides sur les rénovations lourdes, certes efficaces, mais limitées par leur coût et leur complexité.Si cette réduction se confirme, elle renforcerait la nécessité de réviser le calendrier d’interdiction des passoires thermiques, déjà jugé difficile à respecter. La raréfaction des aides pourrait rendre cet objectif encore plus inatteignable. Pour savoir si vos travaux de rénovations sont pris en charge par le dispositif, ca se passe ici : https://france-renov.gouv.fr/ |
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| Diagnostic de performance énergétique (DPE) Le DPE reste un outil controversé, souvent critiqué pour son manque de fiabilité malgré de nombreuses réformes. Pourtant, il reste central dans les transactions immobilières, suscitant frustration chez les professionnels et les particuliers. Interdiction de location des passoires thermiques L’interdiction de louer les logements classés G doit entrer en vigueur au 1er janvier 2025, mais des ajustements pourraient épargner certaines copropriétés. Seules celles ayant voté des travaux de rénovation pourraient bénéficier d’un sursis, mais les modalités exactes restent floues. Le DPE s’impose dans les meublés de tourisme Dès 2025, les logements classés F ou G ne pourront plus être transformés en meublés de tourisme, sauf s’il s’agit de résidences principales. Les locations existantes devront atteindre une classe D d’ici 2034, limitant l’évasion des passoires thermiques vers ce secteur. Validité limitée des anciens DPE Les DPE réalisés avant juillet 2021 expireront au 31 décembre 2024. Pour louer ou vendre, un diagnostic récent sera indispensable dès 2025.Audit énergétique obligatoire pour les logements classés E À compter de 2025, un audit énergétique sera exigé pour les ventes de maisons classées E, en plus des F et G, avec des propositions de travaux détaillées. Simplification annoncée du DPE Un projet de simplification du DPE est en cours, notamment pour corriger le biais en défaveur du chauffage électrique.Ces évolutions visent à restaurer la confiance dans cet outil tout en soutenant la rénovation énergétique. |
| Hausse annoncée des frais de notaire Lors de l’achat d’un logement, les frais d’acquisition, appelés « frais de notaire », sont majoritairement composés des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), perçus par les départements. Actuellement, ces frais représentent entre 7 et 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Face aux difficultés financières des départements, le gouvernement propose d’augmenter ces droits de mutation de 0,5 point, les faisant passer de 5,80 % à 6,30 %. Cette hausse entraînerait une augmentation de 1 000 € pour un achat de 200 000 €. Si cette mesure vise à renforcer les budgets locaux sans alourdir celui de l’État, elle risque de compliquer encore davantage la situation des acheteurs, déjà confrontés à des conditions de financement tendues. |
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| Nos recommandations : Rien n’est joué ! D’ici le 31 décembre tout peux encore arriver. De plus, avec le 49:3 déposé par le premier ministre ce lundi 2 décembre, la motion de censure annoncé risque fort de boulverser la partie, en mettant fin au gouvernement en place. Le vote de celle ci est prévu pour demain soit le mercredi 4 décembre. Il est important de suivre l’actualité pour prévoir les meilleures opérations à faire. |
| Et pour ça vous êtes au bon endroit. |
| Je vous donnerai régulièrement un accès aux actualités immobilières via cette newsletter. Mais comme dit l’adage : Acheter au son du canon et vendre au son du clairon. Grâce à notre accompagnement, vous achèterez votre bien au meilleur prix, et le revendre au parfait moment si besoin. L’idée est de réussir à se démarquer de la masse, qui va fidèlement suivre le fomo (fear of missing out) et donc bousculer le marché immo. C’est une opportunité pour un investisseur ! Nous ne sommes pas que professionnels, nous sommes aussi des experts de l’immobilier et de l’investissement. |
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